Техническое обследование объектов незавершенного строительства направлено на получение точной информации о ликвидности, целостности и перспективности строения. После проведения тщательного анализа эксперты ответят на любые вопросы клиентов. В частности о том, стоит ли вкладывать деньги в реконструкцию, можно ли использовать объект в качестве залога, выгодно ли для инвестиций.
В отличие от многих других экспертиз данное исследование позволяет конкретизировать и ряд юридических моментов: в частности – проводится проверка наличия законных оснований для возведения сооружения. Результат технического исследования имеет вес при судебных разбирательствах, при банкротстве частных лиц и организаций.
Цели и задачи экспертизы недостроенного объекта
Технические экспертизы объектов незавершенного строительства проводят в разных ситуациях.
Наиболее типовые:
- Покупка или продажа недостроенного объекта – заявку на обследование может оставить как покупатель, так и продавец.
- Переоценка вложенных средств – для перерасчета и снижения налоговых выплат.
- Оформление объекта в качестве банковского залога или взноса в уставной капитал предприятия.
- Уточнение реальной стоимости строения для потенциальных инвесторов.
- Возобновление строительства.
- Изменение целевого назначения объекта.
- Планирование реконструкции или ремонта.
- Решение вопроса о демонтаже.
- Расчет доходности сооружения после окончания работ.
С недостроенными зданиями работают опытные инженеры-эксперты с необходимыми допусками, разрешениями – с опытом подобных исследований и большим объемом знаний. Учесть нужно все влияющие на строение факторы, выявить дефекты, рассчитать перспективы.
Особенности оценки незавершенных строений
Недостроенные объекты разрушаются быстро. Причина – природные и климатические воздействия, незащищенность конструкций, несоблюдение технологий возведения.
Более всего на строение влияет:
- Почва – с годами характеристики грунта и направления грунтовых вод меняются, происходит сезонное промерзание земли с последующим оттаиванием. Все это приводит к деформациям и ослаблению фундамента, который в какой-то момент перестает выдерживать возложенные на него нагрузки. Также качество почв влияет и на общую геометрию строения.
- Климат – незащищенные от осадков и ветров материалы быстро разрушаются, приобретают дефекты, покрываются трещинами. Меняются основные физические характеристики конструкций – прочностные, теплопроводные, адгезионные.
- Проектные ошибки – стройка без проекта или с существенными технологическими ошибками чревата серьезными дефектами и быстрым разрушением объекта.
Как проходит экспертиза недостроенных объектов
Техническая оценка строительного недостроенного объекта начинается с изучения документов. Экспертная группа запрашивает у клиента правоустанавливающие сведения и документы, связанные с техническими особенностями строения.
Ко второй группе относят:
- Проекты;
- Сметы;
- Технические и поэтажные планы;
- Кадастровый план участка;
- Данные по текущему состоянию сооружения.
Оценка документов позволяет составить непосредственный план работ. При его составлении учитывают назначение объекта, технологии возведения, степень готовности.
В план работ могут быть включены следующие этапы:
- Осмотр здания – визуальная оценка состояния строения, видеофиксация трещин и разрушений, забор проб материалов для дальнейшего лабораторного анализа.
- Изучение участка – взятие проб почвы, оценка влияние климата на фундамент и надземную часть здания.
- Инструментальное обследование – выполнение обмеров, проверка соответствия линейных размеров и показателей. Получение данных о структуре и целостности материалов и конструкций методами неразрушающего контроля.
- Проведение испытаний с пробными нагрузками – определение максимальных нагрузок, которые выносят стены, перекрытия и другие конструкции. Проверяется трещиноустойчивость, нормативный прогиб, реальная или расчетная нагрузка разрушения.
- Лабораторное исследование проб – подтверждение физико-механических свойств, химического состава материалов.
- Расчеты – определение несущей способности конструкционных элементов, запасов прочности материала.
- Подготовка рекомендаций – выводы о состоянии недостроенного объекта на основании анализа дефектов и материалов. Результаты исследования позволяют давать оценку всему строению и его отдельным частям, что часто важно для принятия решения о реконструкции и ремонте объекта, частичном демонтаже возведенных элементов.
Акт обследования объекта незавершенного строительства включает в себя технические и экономические выводы, рекомендации, обоснования возможности достройки или проведения демонтажа, перечень необходимых работ – все в соответствии с изначально составленным техническим заданием заказчика.
